Renoveringsprojekt

Det fik de ud af at have mig med:

Jeg drøfter andre mulige boliger med ejendomsmægleren, der solgte renoveringsprojektet, idet jeg ikke synes det var den optimale bolig, da den var lille og ikke havde installeret centralvarme. Ejendomsmægleren havde en anden til salg i samme område, som jeg foreslår kunden at se.

De vender tilbage med, at de godt kan se muligheder i boligen. Jeg sætter mig ind i boligens dokumenter og vi drøfter de faldgruber der bør undersøges nærmere inden beslutning:

• På tilstandsrapporten er der nævnt mangler i teknikkælder. Kunderne har ikke set en kælder på fremvisningen – det skal vi have undersøgt nærmere
• Sælger er et dødsbo
• Kunden har talt med en håndværker, som har set huset sammen med dem 1. gang – vi drøfter omfanget af renovering. Jeg foreslår dem at tage renoveringen med i huslånet fra start, så de kan låne til en lavere rente end et boliglån
• Planløsningen er langt bedre end det første hus, men der er udfordringer med placering af bryggers og naturlig tilgang til denne
• Tag står anført med asbest på BBR, og på tilstandsrapporten er det anført uden alder og er af stål/alu – det skal vi have undersøgt nærmere
• Udhus på 11 kvm er ikke registreret på BBR, og der er registreret en carport, hvor der i stedet er en overdækning, der ikke er åben til bil. Jeg rejser spørgsmålet om den optimale udnyttelse af grunden.

Efter drøftelsen beslutter kunden at jeg skal se boligen sammen med dem og et nyt hold håndværkere samt den 1. håndværker og mægler. Vi beslutter også at drøfte renovering i forhold til et senere gensalg. Jeg sætter mig ind i de boliger, der er blevet solgt i området, og de, der er til salg, så jeg kan sammenligne det i en værdiansættelse af boligen. Jeg indsamler tillige viden til forhandling.

Resultatet af at have mig med i deres købsbeslutning er:

• De fandt en relevant bolig, som passede bedre til deres langsigtede behov. Specielt hun blev udfordret på, at i det område de gerne vil bo, er der rigtig mange ældre boliger, som man vil skulle lave om. Dette hus var den oprindelige ejer fra 60´erne – og hun skulle se sig ud over køkken, bad etc.
• Vi fandt sammen med mægler ’teknikkælderen’, som viste sig under en lem i forgangen. Vi så den sammen med 1. håndværker, der også pegede på gamle vandrør, de skulle få skiftet samt fjerne noget teknik, som ikke var i brug, men ellers fastholde placeringen med en bedre adgang
• Efterfølgende fik kunden et tilbud fra den anden håndværker. Der påpegede jeg manglende byggeskadeforsikring, og dermed en stor risiko for kunden
• Selv om det er et dødsbo, undersøgte sælgers barnebarn nærmere om taget, og oplyste at det var blevet skiftet i 2009. Vi bad om at få det dokumenteret og ændret i forhold til ejerskifteforsikringen. Senere viste det sig at være fra 1994, hvor jeg fik et yderligere afslag i prisen
• Planløsningen var ikke optimal. Jeg drøftede alternative muligheder med ejendomsmægler i forhold til at øge husets salgsmuligheder, og vi drøftede disse med håndværker. Vi drøftede opvarmningskilde i stuen og indretning i forhold til køkken/spiseplads
• Der var parabol på huset – mægler bekræftede at der var internet i huset
• Der var på samme vej et hus, der stod til en høj kvm pris i renoveret stand. Det bekræfter, at der i markedet er købere til renoverede huse
• Kundens bank var villig til at belåne renoveringen i beregning af realkreditlånet

Jeg får i første omgang forhandlet prisen ned med kr. 150.000, en dispositionsret på 4 måneder, hvor håndværkerne gennemfører renoveringen med forventet indflytning 1 måned før reel overtagelsesdato. Da vi opdager at taget er ældre end antaget får jeg forhandlet yderligere kr. 15.000 af prisen.

Deres omkostninger til mig er:

• Sølvpakke – kr. 11.950 og kørsel kr. 647,50
• Forhandling – 16.500

Total kr. 29.098

Total besparelse kr. 135.902 samt en byggeskadeforsikring og afklaring af faldgruber