Investeringslejlighed

Det fik hun ud af at have mig med:

Faldgruber:

Jeg sætter jeg mig ind lejligheden og markedet, og umiddelbart er prissætningen ikke helt skæv, vurderer jeg, men det er nogle specielle valg sælger har truffet i lejligheden. Omkring de tilgængelige dokumenter påpeger jeg følgende faldgruber, som der skal undersøges inden beslutning:

• prissætning matcher markedet, men sælger har utraditionelt valgt at opsætte sorte loftsplader på loftet i stue og opsætte uægte bjælker i loftet i soveværelse samt en stenvæg i soveværelset – det tæller ned
• sælger er el-uddannet, og har valgt dyr løsning i forhold til IHC styring og lys i gulvet på altanen – det tæller op
• området omkring lejligheden er registreret med V2 forurening, og ejendommen er dels placeret i dette område samt et V1 forurenet område
• der kan være risiko for oversvømmelse i området og der er højrisiko for vandløbsoversvømmelse
• det er en lejlighed uden tilstands- og el-rapport, og sælger har frasagt sig at lave en sådan, og dermed frasige sig sælgeransvaret

Efter drøftelsen beslutter køber, at jeg skal se boligen sammen med sælgers mægler for at vurdere dens værdi og indsamle viden til forhandlingen, da hun er meget interesseret i beliggenhed og en velfungerende ejerforening.

Resultatet af at have mig med i hendes købsbeslutning er:​​

• Grunden, hvor lejlighedskomplekset med i alt 5 ejendomme er opført, er et tidligere industriområde, og derfor registreret som forurenet, men der er styr på forureningen, og dette påvirker ikke prisniveauet
• Lejligheden er udlejet – det vil sige, at lejerne ikke kan opsiges før om 1 år. Det forhold accepterer køber, herunder at hun overtager lejerne. Der skal dog indhentes sikkerhed for, at der ikke er uenighed mellem udlejer og lejer, som køber dermed indtræder i sælgers rettigheder og forpligtelser, herunder at det indbetalte depositum overdrages til køber
• Jeg vurderer, at loftet kan males og de uægte bjælker kan nedtages – jeg kan dog ikke helt forholde mig til den opsatte stenvæg, så det skal en sagkyndig vurdere. Køber synes ikke at det er et problem at disse ting skal udbedres, og hun kan selv gøre det
• Sælgers ejendomsmægler fortæller om kommunens foranstaltninger for at undgå vandoversvømmelse generelt i området, da det er en generel udfordring. Den viden videregiver jeg til køber

På baggrund af lejlighedens særpræg, samt at den er udlejet, forhandler jeg prisen ned med kr. 75.000 – på trods af, at den kun har været på markedet i 10 dage. Samtidig fortæller mægler, at lejerne har opsagt lejligheden med 4 måneders varsel.

​​Hendes omkostninger til mig er:

• Sølvpakke – kr. 11.950
• Forhandling 10% af 75.000 – kr. 7.500
• Total kr. 19.450

Total besparelse kr. 55.550 samt afklaring af faldgruber.

Køber kontakter mig halvandet år efter for at takke for min hjælp, og fortæller at hun nu er helt sikker på, at det var en god investering i det nuværende marked, hvor hun har fået lejligheden vurderet til 350.000 højere end købsprisen.